INDUSTRY.co.id - Jakarta - Flash Report Rumah123 edisi November 2024 mencatat pertumbuhan Indeks Harga Rumah Seken per Oktober silam di 13 kota besar Indonesia secara umum sebesar 1,7% secara tahunan. Sebanyak 9 dari 13 kota mengalami kenaikan harga secara tahunan, dengan kenaikan harga tertinggi terjadi di Denpasar, sebesar 13,2%. Di Denpasar, sejalan dengan pertumbuhan harga year-on-year yang konsisten meningkat setiap bulannya, Rumah123 mencatatkan pertumbuhan permintaan pada rumah yang dijual sebesar 25,8% secara tahunan.

“Denpasar terus menunjukkan konsistensinya sebagai kota dengan pertumbuhan harga rumah seken yang signifikan, mencerminkan potensi pasar di kawasan ini. Sebagai pusat ekonomi, budaya, dan wisata di Bali, Denpasar memiliki daya tarik yang kuat bagi investor dan pembeli rumah, berkat lokasinya yang strategis, infrastruktur yang berkembang pesat, serta potensi pariwisata yang tidak hanya menopang sektor hospitality secara internasional dan nasional, tetapi juga mendorong pengembangan hunian residensial yang bernilai tinggi.” kata Head of Research Rumah123, Marisa Jaya di Jakarta, Jumat (29/11/2024). 

Di sisi lain, ada empat kota yang mengalami perlambatan pertumbuhan harga, yakni Makassar (4,4%), Bekasi (0,6%), Surabaya (0,4%) dan Jakarta (0,2%). Di Makassar, meskipun pertumbuhan harga cenderung fluktuatif, tren perlambatan harga secara tahunan mulai terlihat di awal 2024, kecuali pada Agustus dan September yang mencatatkan pertumbuhan masing-masing sebesar 2,5% dan 13,5%. Perlambatan pertumbuhan indeks harga di kota ini terjadi di beberapa kecamatan seperti Mariso dan Makassar dalam 3–5 bulan terakhir. 

Di Bekasi, perlambatan harga tahunan secara konsisten telah terjadi dalam enam bulan terakhir. Area seperti Bekasi Selatan, Cikarang Selatan, dan Rawalumbu menjadi wilayah dengan perlambatan rata-rata median harga sejak pertengahan 2024. 

Sementara itu, Jakarta mengalami perlambatan pertumbuhan harga tahunan dalam dua bulan terakhir, dengan indeks year-on-year sebesar 0,1% pada September dan 0,2% pada Oktober 2024. Perlambatan median harga tahunan terlihat di sejumlah kecamatan, seperti Kembangan dan Taman Sari Jakarta Barat, serta Jatinegara dan Pasar Rebo di Jakarta Timur. 

Surabaya juga menunjukkan perlambatan pertumbuhan indeks harga tahunan, setelah sempat mencatatkan pertumbuhan positif pada awal tahun. Wilayah seperti Benowo, Lakarsantri, Sambikerep, dan Wonokromo mencatatkan perlambatan yang cukup konsisten dalam 5–9 bulan terakhir. 

Jika ditilik berdasarkan ukuran luas bangunan, tren di Makassar mengalami perlambatan pertumbuhan indeks harga pada segmen rumah di bawah 60 m² dan 91-150 m² (masing-masing mengalami penurunan sebesar 3,1%). Sementara di segmen ukuran 61-90 m² tetap tumbuh positif sebesar 5,8%, ukuran 151-250 m² naik 7,1% dan luas di atas 251 m² pergerakan median harga cenderung stagnan, tidak ada kenaikan. 

Di beberapa wilayah Jakarta, perlambatan pertumbuhan median harga terjadi pada sejumlah segmen luas bangunan. Misalnya, untuk rumah dengan luas hingga 60 m², penurunan terjadi di hampir seluruh wilayah Jakarta, kecuali Jakarta Utara. Tren serupa juga terlihat pada rumah berukuran 61–90 m², di mana Jakarta Selatan mencatat penurunan hingga 6,3%. 

Penurunan tertinggi pada kategori luas 91–150 m² terjadi di Jakarta Pusat sebesar 15,2%. Sementara rumah dengan luas 151–250 m², perlambatan pertumbuhan median harga terjadi di Jakarta Barat yang turun sebesar 3,1% dan Jakarta Utara turun sebesar 4,4%. Terakhir untuk segmen rumah dengan  luas bangunan lebih dari 251 m² juga mengalami penurunan di dua wilayah, yaitu Jakarta Selatan (3,4%) dan Jakarta Utara (1%).

Bekasi dan Surabaya menunjukkan kecenderungan stagnasi pada median harga, dengan sedikit perlambatan di segmen tertentu. Misalnya, segmen hunian berukuran 151-250 m2 turun 4,8%, pada segmen luas lain pertumbuhan median harga bergerak tipis di level 0% hingga 0,9%. Di Surabaya, pertumbuhan median harga dengan ukuran 60 m2 turun 3,4%, sementara di segmen ukuran lain pertumbuhan cenderung masih positif, seperti di segmen 151-250 m2 (3,5%) dan di atas 251 m2 (1,5%).

Sementara itu, sejumlah wilayah menunjukkan pertumbuhan median harga di berbagai kategori luas hunian per Oktober 2024. Untuk rumah dengan luas hingga 60 m², Bogor mencatat pertumbuhan tertinggi dengan kenaikan year-on-year sebesar 18,9%. Di kategori 61–90 m², Surakarta memimpin dengan kenaikan median harga sebesar 25% secara tahunan. 

Denpasar menjadi kota dengan pertumbuhan tertinggi di dua kategori luas, yakni 91–150 m² dan 151–250 m², masing-masing mencatat kenaikan 13,2% dan 11,5%. Sementara itu, kategori rumah dengan luas lebih dari 251 m² mencatat pertumbuhan median harga tertinggi di Depok, dengan kenaikan 19,6% secara tahunan.

“Penurunan median harga rumah di beberapa kota, menjadi momentum yang pas dalam meningkatkan keterjangkauan bagi calon pembeli, khususnya di segmen rumah kecil-menengah, yang mendorong percepatan transaksi dan memperluas akses ke pasar properti. Sebaliknya, kenaikan median harga rumah di kota-kota seperti Bogor, Surakarta, Denpasar, dan Depok mencerminkan potensi permintaan, yang menguntungkan penjual maupun investor, serta menunjukkan potensi investasi yang menarik di kawasan tersebut,” ujar dia.

Laporan Flash Report November juga memperlihatkan tujuh kota mengalami pertumbuhan selisih tertinggi dari segi pergerakan harga dibandingkan laju inflasi tahunan. Adapun tujuh kota tersebut adalah Denpasar (10,2%), Yogyakarta (5,1%), Bogor dan Semarang (masing-masing sebesar 2,3%), Surakarta (0,9%) dan Depok (0,5%). 

Pertumbuhan selisih harga yang positif ini mengindikasikan potensi pasar properti di beberapa kota besar tersebut mengalami pergerakan yang positif dan menjadi salah satu indikasi bahwa sektor properti masih menjadi investasi yang menarik dan aman.

“Dengan harga properti yang tumbuh lebih tinggi daripada inflasi, konsumen dan investor dapat terlindungi dari dampak inflasi. Selain itu, pertumbuhan harga ini meningkatkan potensi capital gain jangka panjang, menjadikan properti, khususnya rumah seken sebagai pilihan aset yang stabil di tengah volatilitas ekonomi,” jelas Marisa.

Secara umum kenaikan harga rumah di 13 kota besar Indonesia sebesar 1,7 persen secara tahunan. Di kawasan Jabodetabek, Bogor memimpin kenaikan harga sebesar (4,5%). Diikuti Depok (2,4%) dan Tangerang (2%). Sementara di Pulau Jawa, terdapat Yogyakarta (6,8%), Semarang (3,9%), Surakarta (2,6%), dan Bandung (0,4%).  Di luar Pulau Jawa, kenaikan harga tahunan selain diperoleh Denpasar, juga dialami Medan dengan kenaikan tipis sebesar 0,7%.